왜 실투자금 계산할 때 보증금을 빼나요? 부동산 투자자들이 말하는 핵심 이유

부동산 투자 관련 콘텐츠나 유튜브를 보다 보면 자주 등장하는 단어가 있죠? 바로 **“실투자금”**입니다. 그런데 이 실투자금을 계산할 때, 흔히 말하는 보증금은 제외하고 계산합니다.

“보증금도 어차피 내가 돌려줘야 하는 돈 아닌가요?”
“그런데 왜 실투자금에서 빼고 계산하죠?”

이런 의문을 갖고 계신 분들을 위해, 오늘은 부동산 투자자들이 왜 실투자금 계산에서 보증금을 제외하는지 그 이유를 쉽게 풀어드릴게요.

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🧾 실투자금이란?

부동산 실투자금이란 내가 해당 부동산에 실제로 들인 내 돈, 즉 자기자본을 의미합니다.

🔹 예시 공식:
실투자금 = 매매가 – 전세보증금 – 대출금

즉, 보증금은 세입자의 돈이고 대출금은 은행의 돈이므로, 내 자본만을 기준으로 계산하는 것입니다.

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🤔 왜 보증금을 빼고 계산할까?

✅ 1. 보증금은 내 돈이 아니라 ‘타인의 자본’이기 때문

• 보증금은 세입자가 잠시 맡겨둔 돈이며, 계약 만료 후 반드시 돌려줘야 합니다.
• 따라서 회계적으로도 자산이 아닌 부채로 간주됩니다.

👉 다시 말해, 내가 영구적으로 사용할 수 있는 돈이 아니기 때문에 실투자금에서 제외하는 거예요.

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✅ 2. 순수 투자 수익률(ROI)을 계산하기 위해

실투자금이 중요한 이유 중 하나는 바로 투자 수익률 분석 때문입니다.

• 수익률(ROI) = 연 수익 ÷ 실투자금
• 보증금까지 포함하면 수익률이 왜곡되어 비효율적인 투자처럼 보일 수 있습니다.

📌 예를 들어 월세 수익이 동일하더라도, 실투자금이 적으면 수익률은 높아지는 구조입니다.

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✅ 3. 리스크 분석과 투자 효율 판단에 용이

부동산 투자에서 ‘내가 얼마나 리스크를 감수했는가’를 보기 위해선 내 돈이 얼마나 들어갔는지 정확히 알아야 합니다.

• 보증금은 위험을 떠안지 않는 자본
• 실투자금은 직접적인 손실 가능성이 있는 자본

이 차이를 기준으로 투자 구조를 분석해야 **수익 대비 위험(Risk-Return Ratio)**을 판단할 수 있습니다.

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💡 실투자금 계산 예시

항목금액

매매가	3억 원
전세보증금	2억 원
대출금	5,000만 원
실투자금	5,000만 원

 

→ 이 경우, 3억짜리 집을 단 5천만 원으로 투자한 셈이며, 이 금액을 기준으로 수익률이나 회수기간 등을 분석합니다.

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📌 실전 투자에서 왜 중요한가?

구분포함?이유

보증금	❌	세입자의 돈, 돌려줘야 함
대출금	❌	은행 돈, 상환 의무 있음
실투자금(자기자본)	✅	내가 실제로 투입한 자본, 리스크 주체

 

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📝 마무리 정리

• 보증금은 내 돈이 아니다 → 실투자금에서 제외
• 실투자금이 적을수록 레버리지 투자 → 수익률 높아질 수 있음
• 투자 효율성, 수익률 분석, 리스크 계산 등 실전 투자 판단 기준

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부동산 투자에서 ‘내 돈이 얼마나 들어갔는가’는 모든 판단의 출발점입니다. 그래서 투자자들은 언제나 보증금이나 대출금을 제외한 ‘실투자금’을 중심으로 계산하고 비교하죠.

 

📌 혹시 내가 보고 있는 투자 물건이 있다면, 실투자금을 기준으로 수익률을 계산해보세요. 같은 가격의 집이라도 자본 구조에 따라 완전히 다른 투자 결과가 나올 수 있답니다.